제가 은행에서 20년을 근무해서 하는 말이 아닙니다. 그 비싼 이자를 주고서라도 굳이, 부득불 사람들이 은행을 고집하는 가장 큰 이유는 안전한 공신력입니다.
비록 저 역시 고객에게 이자가 비싸다고 욕을 많이 먹는 경우도 있었지만, 은행에 대한 탄탄한 믿음이 있었기에 거래를 잘 해주셨다고 생각합니다.
그런데 요즘 강남 부동산 시장에 낯선 단어가 등장했습니다. 매도인 근저당, 이른바 셀러파이낸싱입니다. 대출 규제가 겹겹이 쌓이면서, 집 살 돈이 부족한 매수인 대신 집주인이 직접 돈을 빌려주는 거래가 늘고 있습니다.
부동산 빅데이터 플랫폼 콕집 조사에 따르면, 집주인대출·매도인근저당 문구를 내건 아파트 매물이 전국적으로 이미 16건 등장했습니다. 불법은 아닙니다. 하지만 저는 은행에서 20년 동안 채권·담보 관리를 하며, 개인 간 근저당이 겉보기와 달리 얼마나 위험할 수 있는지 숱하게 봤습니다. 오늘 그 위험을 하나씩 짚어드립니다.
3위. 매수인이 원리금을 못 주면 발이 묶입니다
집을 팔았는데 소유권은 이미 넘어갔습니다. 이제 매수인이 매달 내야 할 원리금이 밀리기 시작하면, 매도인은 집을 마음대로 처분하거나 사용할 권리는 없습니다.
결국 돈을 받으려면 경매 등 법적 절차를 밟아야 합니다. 매달 통장에 들어와야 할 돈이 끊기는 순간, 이미 팔아버린 부동산에 대한 기회비용까지 그대로 떠안게 됩니다. 즉시 집을 되찾거나 소유권을 되돌릴 방법은 없습니다.
실제로 반포의 한 공인중개사는 고가 주택은 계약부터 잔금까지 수개월이 걸리는 경우가 많아 그 사이 위험을 줄이려고 당사자 간 협의로 근저당권을 설정하기도 한다고 설명했습니다. 문제는 이 협의가 매수인의 자금 사정이 나빠졌을 때는 전혀 힘을 못 쓴다는 겁니다.
2위. 경매까지 가는 길, 말처럼 쉽지 않습니다
1순위 근저당이니 못 갚으면 경매 넣으면 된다, 다들 이렇게 생각하십니다. 하지만 막상 법적 분쟁으로 넘어가면 그 과정 자체가 상상 이상의 에너지 소진입니다.
지지옥션이 법원 경매로 종결된 사건 116만여 건을 분석한 자료에서는, 경매개시결정부터 낙찰, 대금납부, 배당까지 평균 412일, 약 1년 1개월 17일이 걸렸습니다. 채권자 변경 신청, 유찰 반복, 이의신청 등이 겹치면 사건에 따라 20개월 이상 이어지기도 합니다.
그 1년이 넘는 시간 동안 소송비, 스트레스, 생업에 지장까지 감당해야 합니다. 계약서 한 장으로 간단히 해결될 거라 생각했던 문제가, 실제로는 1년 넘게 발목을 잡는 겁니다.
1위. 선순위에 밀리면 원금도 다 못 받습니다
선순위 근저당이면 그나마 다행이라고 말씀드리는 이유가 있습니다. 은행 대출이 이미 1순위로 잡혀 있는 집이라면, 매도인 근저당은 2순위, 3순위로 밀립니다.
경매 배당은 등기 순서대로 이뤄지는 게 원칙이라, 후순위 담보권자는 선순위 배당 후 남은 잔액만 배당받습니다. 낙찰가가 은행 대출 원리금도 겨우 충당하는 수준이라면, 후순위인 매도인 근저당권자 몫으로는 남는 돈이 거의 없을 수도 있습니다. 방어입찰, 즉 직접 낙찰받아 손실을 줄이는 시도에 실패하면 원금 전액을 날릴 수도 있는 구조입니다.
법조계에서도 비슷한 우려가 나옵니다. 한 부동산 전문 변호사는 집값은 높은데 대출은 어렵다 보니 이런 거래가 적지 않다며, 보통 부동산을 인도받은 날부터 잔금을 지급할 때까지 세법상 당좌대출이자율이나 민법상 법정이율을 적용하는 게 일반적이라고 설명했습니다. 이자율까지는 협의로 정하지만, 정작 못 받았을 때 순위에서 밀리는 리스크는 협의로도 못 막습니다.
맺음말
정리하면 이렇습니다. 매수인이 돈을 안 주면 결국 법적 절차부터 밟아야 하고, 경매까지 가는 길은 1년 넘게 걸리는 소모전이며, 순위에서 밀리면 원금조차 못 건질 수 있습니다.
대출 규제를 우회할 좋은 방법처럼 보이는 이 거래가, 실제로는 매도인 입장에서 가장 큰 리스크를 떠안는 구조일 수 있다는 겁니다. 확실한 매수인을 찾았다고 장담하신다면, 그래도 이 세 가지 위험을 감수하고 진행하시겠습니까.